Investir em imóveis é um bom negócio? O mercado imobiliário oferece cap, rate e valorização, mas a correção inflacionária pode comprometer a correção anual, à medida que o índice FIPE-ZAP cobra seu preço.
Em um cenário de alta incerteza econômica e juros altos, o investimento no mercado imobiliário coloca sob questionamento muitos investidores. A partir de minha experiência como CEO de uma incorporadora, creio que a resposta é positiva, mas com algumas nuances importantes a serem consideradas para a aplicação de recursos.
Para entender melhor o cenário, é preciso considerar a dinâmica do mercado imobiliário e as possíveis recompensas. Investir em imóveis, especialmente em propriedades para negócio, pode ser uma escolha atraente, visto que oferece uma ótima aplicação de recursos e uma possibilidade de longo prazo de investimento lucrativo. No entanto, é crucial considerar a estabilidade financeira e o potencial de crescimento do negócio, e também os possíveis riscos associados a mudanças no mercado imobiliário.
Investir em Imóveis: O Caminho Para a Rentabilidade
Não há garantias absolutas na aplicação de recursos financeiros, e é essencial ter uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade do investimento. A escolha de onde investir é crucial para o retorno, e a localização é um dos principais elementos que determinam o sucesso de um investimento imobiliário, tornando-o comparável a investimentos seguros em outras áreas, como CDBs de bancos de primeira linha.
Ao calcular a rentabilidade de um imóvel destinado à locação, é necessário olhar além do valor do aluguel. O cap rate, que é a relação entre o valor do aluguel e o valor investido na compra do imóvel, é apenas uma parte da equação. Devemos, também, considerar a correção inflacionária prevista em contrato, geralmente atrelada ao IPCA ou IGPM, e, claro, a valorização anual do imóvel. Para se ter uma ideia mais clara do potencial desse investimento, utilizamos o índice FIPE-ZAP, que acompanha a valorização média de imóveis desde 2008. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel residencial de três dormitórios valorizou-se, em média, 8,8% ao ano entre janeiro de 2008 e julho de 2024.
Quando somamos esse dado ao cap rate conservador de 6% ao ano para a locação de um imóvel, chegamos a uma rentabilidade de 14,8% ao ano. E isso sem contar o reajuste anual dos aluguéis à inflação. Agora, se compararmos esse retorno com o de um CDB, que rendeu, em média, 9,50% ao ano (e ao do IBOVESPA, que rendeu 4,22% ao ano), no mesmo período, percebemos que o investimento em imóveis locados oferece um retorno 55,78% maior em relação ao CDB e de 250% a mais do que o IBOVESPA.
E não estamos falando apenas de números. Há uma segurança inerente ao investimento em imóveis que muitas vezes falta em outras formas de aplicação. Um imóvel, além de ser um bem físico, tem a capacidade de se valorizar com o tempo e oferecer uma proteção contra a inflação, algo que nem sempre é garantido em outros investimentos.
Diante disso, pode surgir a dúvida do momento ideal para investir em imóveis. Respondo com o auxílio de um gráfico, que mostra a valorização de um imóvel de três dormitórios em São Paulo ao longo dos anos. Observe que a taxa de juros exerce influência sobre a velocidade de valorização de um imóvel. E, assim como a Selic vive de ciclos de altas e de baixas, os imóveis também têm seu ciclo de valorização. Portanto, investir em imóveis em momentos em que as taxas de juro estão mais altas tende a ser o melhor momento, uma vez que a compra será feita no ciclo de menor velocidade de valorização.
Claro que, como em qualquer decisão financeira, é fundamental fazer uma análise criteriosa do imóvel em questão, considerando localização, tipo e condições de mercado. Mas, para quem busca um investimento que combine segurança, rentabilidade e proteção contra a inflação, o mercado imobiliário se mostra uma opção sólida e promissora.
Fonte: © Estadão Imóveis
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