Artigo de Leandro Begara sobre o incentivo à implantação de fachadas ativas pós-Revisão do Plano Diretor de 2014.
Em 2018, estive envolvido nas discussões sobre a importância da implementação de fachadas ativas em projetos arquitetônicos urbanos, em parceria com diferentes órgãos municipais e especialistas da área. A proposta visava não apenas atender às diretrizes do Plano Diretor de 2014, mas também promover uma maior integração entre as construções e o ambiente urbano, resultando em benefícios tanto estéticos quanto funcionais para a cidade.
Ao explorar as possibilidades de exteriores ativos, percebemos que as fachadas dinâmicas poderiam ser uma solução inovadora para aprimorar a qualidade visual e interativa dos espaços urbanos. As implementações visuais propostas no projeto piloto comprovaram que a interação positiva entre os edifícios e o entorno pode gerar impactos significativos na percepção e no uso dos espaços públicos, transformando a experiência dos cidadãos de forma inovadora.
A influência das fachadas ativas na paisagem urbana
A necessidade de aprimorar o ambiente urbano da maior metrópole do hemisfério Sul era premente, e o Plano Diretor de 2014 buscou propostas ousadas e inovadoras. Com a revisão do Plano Diretor no último ano e a discussão em andamento sobre a revisão da LUOS, surge um momento oportuno para avaliar os impactos que o PD 2014 teve na cidade, visando ajustá-lo e melhorá-lo para os anos futuros.
Um aspecto significativo dessa avaliação são as lojas em fachadas ativas, uma implementação visual que tem se destacado no cenário urbano. De acordo com dados da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados desde 2016 na cidade, com pelo menos uma loja em fachada ativa, totalizando 743 lojas. Isso representa uma média de 2,3 lojas por lançamento, abrangendo cerca de 149 mil m² de área privativa, com uma média de aproximadamente 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.
Os números evidenciam que as fachadas ativas se tornaram um instrumento de incentivo amplamente utilizado pelo mercado imobiliário na cidade. No entanto, a adição de potencial construtivo para empreendimentos com fachadas ativas nem sempre encontra respaldo na realidade urbana. Conforme apontado em estudo da Urban Systems em 2015, o aumento do potencial construtivo nem sempre é acompanhado pela demanda necessária para sustentá-lo.
Atualmente, muitos dos espaços comerciais disponíveis em fachadas ativas desses novos empreendimentos permanecem vazios, indicando que a estratégia inicial pode não ter atingido plenamente seu propósito. A concentração dessas fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana revela uma preferência pelo adensamento residencial e comercial próximo às infraestruturas de transporte coletivo.
Embora essas áreas tenham um potencial atrativo elevado, a superabundância de espaços comerciais pode resultar em vacâncias. A valorização dos aluguéis gerada pelas fachadas ativas pode estar dificultando a ocupação por comerciantes que antes atuavam em locais menos sofisticados, mas mais acessíveis financeiramente. O desafio futuro é equilibrar a oferta de espaços comerciais, ajustando os preços de locação para garantir a sustentabilidade das operações comerciais.
É crucial reavaliar o dispositivo legal que rege as fachadas ativas, a fim de evitar que um incentivo se torne uma fonte de novos problemas. O debate em torno desse tema precisa ser contínuo, visando garantir que o desenvolvimento urbano beneficie a cidade como um todo, sem criar desequilíbrios no mercado imobiliário. O futuro da paisagem urbana depende de decisões conscientes e equilibradas.
Fonte: © Estadão Imóveis
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